שאלות ותשובות

Types of Properties  – סוגי נכסים

• Single Family Home (SFH)  – בית פרטי
• Multi Family  – בניין עם מספר יחידות (דו משפחתי, טריפלקס, וכו’)
• Condo (Condominium)  – דירה בבניין משותף (כמו דירה בישראל)
• Townhouse  – בית שורה עם קירות משותפים
• Duplex / Triplex / Fourplex  – נכסים עם 2, 3 או 4 יחידות מגורים
• Commercial Property  – נדל"ן מסחרי (חנויות, משרדים וכו’)

Finance & Investment Terms – מימון והשקעות

• Cash Flow  – תזרים מזומנים חודשי נטו
• Cap Rate (Capitalization Rate)  – מדד לתשואה על הנכס (רווח נטו חלקי עלות רכישה)
• ARV (After Repair Value)  – שווי הנכס לאחר שיפוץ
• Equity  – הון עצמי (שווי הנכס פחות ההלוואות)
• LTV (Loan To Value)  – יחס הלוואה לשווי הנכס
• DSCR (Debt Service Coverage Ratio)  – יחס כיסוי חוב
• Escrow  – חשבון נאמנות בזמן רכישה
• Closing Costs  – עלויות סיום עסקה (עו"ד, מסים, עמלות)
• Earnest Money Deposit (EMD)  – פיקדון על הרצינות של הקונה

Analysis & Deal Evaluation  – ניתוח עסקאות

• ROI (Return on Investment)  – תשואה על ההשקעה
• Gross Rent Multiplier (GRM)  – מחיר הנכס חלקי הכנסה שנתית משכירות
• Comps (Comparables)  – נכסים דומים להשוואת שווי שוק
• Due Diligence  – בדיקת נאותות לפני רכישה
• Underwriting  – ניתוח פיננסי של עסקה ע״י מלווה או משקיע

Renovation & Value Add Terms  – שיפוץ והשבחה

• Rehab / Renovation  – שיפוץ
• Scope of Work (SOW)  – רשימת העבודות בשיפוץ
• General Contractor (GC)  – קבלן ראשי
• Punch List  – רשימת תיקונים אחרונים לפני מסירה
• Value Add  – פעולות לשיפור ערך הנכס (שיפוץ, שיפור ניהול)

Legal & Ownership  – משפט ובעלות

• Title  – בעלות רשמית על הנכס
• Deed  – מסמך העברת בעלות
• Lien  – שעבוד או חוב על הנכס
• Title Search  – בדיקה משפטית של בעלות הנכס
• LLC (Limited Liability Company)  – ישות משפטית להחזיק נכסים
• 1031 Exchange  – דחיית מס בעת מכירה וקנייה של נכס אחר

Property Management & Operations  – ניהול נכסים

• Property Management  – חברת ניהול נכסים
• Tenant Screening  – בדיקת שוכר
• Lease Agreement  – חוזה שכירות
• Vacancy Rate  – שיעור נכסים ריקים
• Maintenance Request  – קריאת שירות לתיקון

אסטרטגיות השקעה  (Investment Strategies)

• Buy and Hold  – קנייה והשכרה לטווח ארוך
• Fix and Flip  – קנייה, שיפוץ ומכירה ברווח
• BRRRR – Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat
• Wholesaling  – מציאת נכס מתחת למחיר שוק והעברתו למשקיע אחר (תיווך מהיר)

Timeline & Processes

• Offer Accepted  – ההצעה שלך התקבלה
• Inspection Period  – תקופת בדיקת הנכס (בדרך כלל 7-15 ימים)
• Appraisal  – הערכת שווי מקצועית מטעם הבנק
• Closing Date  – מועד סגירת העסקה והעברת הבעלות

מונחים בניתוח עסקאות ומימון מתקדם

• Cash on Cash Return  – תשואה שנתית נטו ביחס לסכום המזומן שהושקע
• Net Operating Income (NOI)  – הכנסה תפעולית נטו לפני מיסים והוצאות מימון
• Appreciation  – עליית ערך הנכס לאורך זמן
• Depreciation  – הפחתה (ניכוי פחת לצורכי מס)
• Principal & Interest (P&I)  – מרכיבי ההחזר החודשי במשכנתא
• Points  – תשלום חד־פעמי להורדת ריבית במשכנתא (1 Point = 1% מההלוואה)
• Pre-Approval  – אישור עקרוני למשכנתא
• Under Contract  – נכס שנמצא בהליכי סגירת עסקה

ביטוח והגנות

• Property Insurance  – ביטוח מבנה
• Title Insurance  – ביטוח בעלות (מגן על הקונה במידה ויש טענה עתידית על הנכס)
• Hazard Insurance  – ביטוח נגד נזקי טבע (כמו הוריקן בפלורידה)
• Escrow Account  – חשבון נאמנות (משמש גם לאחזקת מסים וביטוחים לאחר רכישה)

מונחי מיסוי רלוונטיים למשקיעים

• Tax Assessed Value  – שווי הנכס לצורכי מס
• Property Taxes  – מס רכוש שנתי
• Capital Gains Tax  – מס על רווחי הון
• Tax Write-Off / Deduction  – הוצאה מוכרת במס
• Schedule E  – טופס בדוח מס אמריקאי עבור הכנסות משכירות
• FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act)  – חוק החלת מס בעת מכירת נכס ע״י משקיע זר

מונחים בתהליך שיפוץ / פרויקט נדל"ן

• Turnkey Property  – נכס משופץ ומוכן להשכרה מידית
• Build to Rent (BTR)  – פרויקט שנבנה מראש להשכרה ולא למכירה
• Contractor's Estimate  – הצעת מחיר מקבלן
• Draw Schedule  – לוח תשלומים לפרויקט שיפוץ או בנייה
• Punch-Out Work  – עבודות גמר קטנות לקראת סיום

חוזים, רישום וזכויות

• Contingency  – תנאי לביטול עסקה (כמו תלות באישור מימון או בדק בית)
• Assignment Contract  – חוזה בו מעבירים את הזכות לרכוש נכס למשקיע אחר (wholesaling)
• Landlord-Tenant Laws  – חוקי שכירות ודיירים בכל מדינה
• HOA (Homeowners Association)  – ועד בית – תקנות ודמי תחזוקה באזורים מסוימים
• Zoning  – ייעוד קרקע (מגורים, מסחר, תעשייה וכו’)

מונחים אסטרטגיים ואופרטיביים

• Rent Ready  – נכס מוכן להשכרה מיידית (מבחינת מצב ותשתיות)
• Forced Appreciation  – עליית ערך יזומה באמצעות שיפוץ או שינוי תפעולי
• Section 8  – תכנית ממשלתית לשוכרים עם סיוע מהמדינה (משקיע מקבל שכר דירה מהמדינה)
• Off-Market Deal  – נכס שלא מפורסם לציבור הרחב
• Motivated Seller  – מוכר שמוכן למכור מהר, לעיתים בהנחה משמעותית

מונחים בניהול שוכרים והשכרה

• Rent Rol l – טבלת פירוט ההכנסות מכל נכס (שוכרים, דמי שכירות, סטטוס)
• Lease Renewal  – חידוש חוזה שכירות
• Security Deposit  – פיקדון מהשוכר
• Eviction  – פינוי דייר
• Late Fee  – קנס על איחור בתשלום